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フィリピン
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土地について

フィリピンの土地売買の基礎知識


 フィリピンの土地(地所)は違った意味で大きく二つに分けることが出来ます。大げさなようですが結構重要なことです。一つはタイトル(権利書)がある土地でもう一つは権利だけで国の発行する証書が無い土地です。フィリピン語では前者を”ティトラード”、後者を”コモン”と読んでいます。ティトラードの土地を買うことは問題ありませんが、一つ重要なことを書いておきます。ティトラードの土地には権利書が発行されているので、その土地の所有者の名前が記載されています。もしあなたがこの土地を買おうとするときはまずその権利書の名義人が生きているのか、それとも他界しているのかを確かめてください。もしあなたの配偶者若しくは信用のできるフィリピン人の名義を利用してタイトルの名義を彼らの名義に移行するとき、もし売り手である名義人が既に他界していると面倒なことが起きます。なぜなら、その土地には相続権が発生しているので、権利書に記載された所有者の血筋を全て洗いざらい調べなければならないからです。権利書の名義を変更しないのであれば問題はありません。子沢山のフィリピンですから一人の人間にどれくらいの子孫がいるかは見当もつきません。権利書の名義人が生きていればこれはまったく問題ありません。弁護士に売買契約書を作成してもらい土地の代金と引き換えに権利書を受け取りましょう。権利書は再発行できないものなのであなたの手元に権利書と売買契約書があれば土地はあなたの所有(正確にはあなたの配偶者若しくは知人)となるわけです。
 もう一つのコモンのほうは購入に当たって問題は山積みです。それを覚悟で買うならば問題は無いと思います。まず第一に権利書が無い土地は田舎に多いので、土地の値段が格安だと思います。お金を捨てたつもりで買うのならば、問題はありません。ではここでどういってことが問題になるのかを書いておきましょう。まず誰が所有者なのかはっきりしていません。持ち主と称する人はいることはいますが、その権利がはっきりとしたものではないということです。ですが、権利書の代わりになるような書類が存在している場合があります。これは裁判所の作った土地の所有権の確認証みたいなものです。その土地に対して起きる紛争を避けるために作ったものです。これがあるならば所有者が分かるので買うことが出来ます。しかしこの土地の権利書を発行してもらうのはかなり難しいということを頭に入れておいてください。なぜならこういった土地の殆どは、所有者が既に他界していて、相続の権利を持つ子孫が何人いるかわからないからです。権利書を発行してもらわなくても、この子孫のサインが必要となりますが、権利書を発行してもらうためには既に他界している子孫の死亡届等の書類を集めなければなりません。一箇所に皆住んでいればあまり苦労はしないでしょうが、そんなことはあるはずがありません。ひどい時は海外に住んでいるなんて場合もなきにしもあらずです。
 私の場合を例に挙げると、購入した土地に子孫が約30人いたのでその人たちのサインをすべて頂きました。当然一箇所に住んでいるはずはありません。ミンダナオのジェネラル・サントスや他の場所に住んでいました。このコモンの土地を購入するにあたっての注意事項は、所有者が権利に値する書類が存在するのか否かということと、その所有者の子孫がいったい何人いるのかを把握することです。私の場合の30人はついているほうだとお考えください。100人を超えるのが当たり前だとお考えいただいたほうが間違いが無いと思います。
 以上二つの種類の土地について説明しましたが、権利書の無いコモンの土地を慌てて買ってしまった場合、お金を支払った後で、まったく見ず知らずのひとが突然やってきて、
「これは私の土地ですよ。出て行ってください」
なんてことが起きる可能性もあります。何事も慎重に対応してください。



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